Werbungskosten: Aktuelles zur verbilligten Vermietung

Gerade wenn eine Immobilie an nahe Angehörige zu Wohnzwecken überlassen wird, liegt das Entgelt häufig unterhalb der ortsüblichen Miete. Um sich in diesen Fällen dennoch den vollen Werbungskostenabzug zu sichern, sind einige Punkte zu beachten.

Bei der Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil ist nach dem Einkommensteuergesetz wie folgt zu unterscheiden:

• Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dies hat zur Folge, dass nur die auf den entgeltlich überlassenen Teil entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar sind.
• Beträgt das Entgelt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsüberlassung als entgeltlich, sodass die mit der Wohnungsüberlassung zusammenhängenden Kosten in vollem Umfang abziehbar sind.
• Bei einer Nutzungsüberlassung zu mindestens 50 Prozent, aber weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist ein ungekürzter Werbungskostenabzug ebenfalls möglich. A[JW1] Dies gilt jedoch nur, wenn sich bei einer Totalüberschussprognose auf Dauer ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergibt. Ist dies nicht der Fall, ist ein Werbungskostenabzug nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung möglich.

Bei Vergleich der vereinbarten Miete mit der ortsüblichen Miete ist die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, also die ortsübliche Warmmiete maßgebend. Folgender Musterfall mit beispielhafter Lösung kann als Rechenbeispiel dienen:

A vermietet eine zuvor fremd vermietete Wohnung an seine Tochter. Das Mietverhältnis ist zivilrechtlich wirksam und wird wie vereinbart durchgeführt. Die Wohnung war zuvor für 500 Euro zzgl. 150 Euro Umlagen fremd vermietet. Die Kaltmiete (500 Euro) ist gegenwärtig weiterhin ortsüblich. Die Tochter übernimmt sämtliche Umlagen (entspricht hier 150 Euro monatlich) und zahlt zudem eine Miete von 285 Euro.

Lösung: Die ortsübliche Miete beträgt 650 Euro, die vereinbarte Miete demgegenüber 435 Euro, sodass die Entgeltquote bei 66,9 Prozent liegt. Somit ist die Wohnungsüberlassung als entgeltlich zu beurteilen und A kann die mit der Wohnungsüberlassung zusammenhängenden Kosten in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen.

Das heißt, durch den fortschreitenden Mietniveauanstieg muss die Grenze von 66 Prozent im Auge behalten werden. Wird die Grenze unterschritten, sollte die Miete angepasst werden, um den vollen Werbungskostenabzug weiter zu sichern.

Die angesprochene Regelung bezieht sich lediglich auf Fälle der Wohnungsüberlassung, gilt aber nicht für die Verpachtung von Gewerbeflächen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat bei einer verbilligten Verpachtung eine Aufteilung nur dann zu erfolgen, wenn die vereinbarte Gegenleistung mehr als ein Viertel unter der ortsüblichen Marktpacht liegt. Eine Abweichung von bis zu einem Viertel ist dagegen steuerlich unbeachtlich.

Auch die Einhaltung dieser Toleranzgrenze bedarf der regelmäßigen Überprüfung. Bedeutsam ist auch, dass bei Überlassung von Gewerbeflächen die Nettokaltmiete bzw. Nettokaltpacht ohne Umlagen mit der ortsüblichen Miete oder Pacht zu vergleichen ist.

Quelle: § 21 Abs. 2 EStG; BFH-Urteil vom 11.3.2025, Az. IX R 11/22; BFH-Urteil vom 10.10.2018, Az. IX