Grundsteuer: Bundesfinanzhof hält »Bundesmodell« für verfassungskonform

Der Bundesfinanzhof hat zentrale Bestandteile des neuen Grundsteuer-Bundesmodells bestätigt und damit für elf Bundesländer eine wichtige Weichenstellung getroffen. In drei Urteilen, die am 22. Januar 2026 veröffentlicht wurden, erklärten die Richter das Ertragswertverfahren für verfassungskonform. Das Ertragswertverfahren wird im Bundesmodell für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern angewendet.

Die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs haben ihren Ursprung im Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Damals hatte das Gericht die alte Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt, weil sie jahrzehntelang unverändert geblieben war. Aufgrund der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wurde zum 1. Januar 2022 eine Neubewertung sämtlicher Grundstücke in der Bundesrepublik vorgenommen.

Auch die neuen Regelungen standen aber von Beginn an im Fokus verfassungsrechtlicher Kritik. Es bestanden Zweifel daran, ob das Verfahren den allgemeinen Gleichheitssatz erfüllt. Die pauschale Berechnung nach dem Bundesmodell orientiert sich nicht an individuellen Mieten oder örtlichen Marktpreisen, sondern an typisierten Nettokaltmieten, pauschalen Zuschlägen sowie Bodenrichtwerten. Nach diesen Kriterien lassen sich eine Vielzahl von Grundstücken in einem einfachen Verfahren bewerten. Die ermittelten Werte verfehlten nach Auffassung der Kritiker häufig die tatsächlichen Marktpreise. So können Wohnungen in gefragten Lagen zu niedrig und Objekte in weniger attraktiven Gegenden zu hoch angesetzt werden. Einige Eigentümer haben daher – mit Unterstützung von Verbänden wie »Haus & Grund« sowie dem »Bund der Steuerzahler« – rechtliche Schritte gegen die Grundsteuerwertfeststellungen eingeleitet.