Gebäudesanierung: Wann sind die Kosten sofort steuerlich abziehbar und wann nicht?

Nicht jede Renovierung kann sofort steuerlich abgezogen werden. Kosten müssen in der Regel als Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, wenn das Gebäude wesentlich verbessert, erweitert oder grundlegend umgebaut wird. Anschaffungskosten liegen bei Gebäuden vor, die man gekauft hat, Herstellungskosten bei Gebäuden, die man selbst gebaut hat.

Eine wesentliche Verbesserung liegt insbesondere dann vor, wenn der Standard des Gebäudes angehoben wird. Dabei schaut die Finanzverwaltung vor allem auf diese vier Bereiche:

• Fenster
• Heizung
• Sanitärinstallation
• Elektroinstallation

Werden mindestens drei dieser vier Bereiche auf einen höheren Standard gebracht, geht das Finanzamt regelmäßig von Herstellungskosten aus.

Wichtig: Nicht jede Modernisierung führt automatisch dazu. Der Austausch einer bestehenden Heizung gegen eine andere Wärmequelle oder der Einbau modernerer Fenster allein reicht für eine Hebung des Standards häufig noch nicht aus.

Gerade bei energetischen Maßnahmen ist eine wichtige Abgrenzung zu beachten:

Maßnahmen wie Fassadendämmung oder zusätzliche Wärmedämmung zählen grundsätzlich nicht zu den vier entscheidenden Ausstattungsmerkmalen. Das kann steuerlich von Vorteil sein, weil solche Maßnahmen nicht automatisch zu einer Standardanhebung führen.

Wird zusätzliche Fläche geschaffen, sind die Kosten regelmäßig Herstellungskosten.

Typische Beispiele sind:

• Dachausbau
• neue Dachgauben
• Balkone oder Terrassen
• zusätzliche Zimmer
• Anbau weiterer Räume

Hier gilt: Auch kleinere Erweiterungen können bereits dazu führen, dass die Kosten nicht sofort abzugsfähig sind.

Besonders wichtig ist die zeitliche Planung. Wer eine größere Sanierung in mehreren Abschnitten durchführt, sollte beachten, dass das Finanzamt einzelne Maßnahmen als einheitliches Gesamtprojekt betrachten kann. Das gilt insbesondere dann, wenn die Arbeiten innerhalb von drei Jahren erfolgen und insgesamt den Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöhen. In diesem Fall können auch Maßnahmen, die für sich betrachtet sofort abzugsfähig wären, insgesamt als Herstellungskosten eingestuft werden. Gegebenenfalls kann daher eine zeitliche Streckung über mehr als drei Jahre in bestimmten Fällen sinnvoll sein.

Ein besonders wichtiger Punkt betrifft Sanierungen kurz nach dem Erwerb einer Immobilie.

Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf umfangreiche Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführt und die Kosten mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten betragen, läuft Gefahr, dass diese als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. Dann ist ebenfalls kein sofortiger steuerlicher Abzug möglich. Gerade bei vermieteten Immobilien ist das ein sehr häufiger Praxisfall.

Vor größeren Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sollte die steuerliche Behandlung unbedingt vorab geprüft werden. Oft lässt sich bereits durch die richtige zeitliche Planung und Aufteilung einzelner Gewerke erreichen, dass Kosten sofort steuerlich berücksichtigt werden können. Gerade bei mehrjährigen Projekten oder Maßnahmen kurz nach dem Kauf einer Immobilie lohnt sich eine frühzeitige Abstimmung.