Privates Veräußerungsgeschäft: Teilweise Vermietung als Steuerfalle

Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns eines innerhalb des Zehnjahreszeitraums veräußerten Grundstücks wird vermieden, wenn das Wirtschaftsgut im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Ändert sich etwas an der Regelung, wenn die Immobilie vorher teilweise vermietet wurde?

Inwieweit ist ein privates Veräußerungsgeschäft steuerfrei?

Ehegatten kauften 2011 ein Reihenhaus (circa 150 Quadratmeter Wohnfläche), das sie mit ihren Kindern bewohnten. In den Jahren von 2012 bis 2017 vermieteten sie einzelne Zimmer im Dachgeschoss tageweise (konkret zwischen 12 und 25 Tagen pro Jahr) an Messegäste und erzielten daraus Vermietungseinkünfte.

Im Jahr 2017 verkauften die Eheleute die Immobilie. Das Finanzamt unterwarf den Gewinn aufgrund der zeitweise erfolgten Vermietung einzelner Zimmer teilweise der Besteuerung. Das Finanzgericht Niedersachsen teilte diese Sichtweise jedoch nicht. Beurteilungsobjekt sei das gesamte Gebäude als Wirtschaftsgut. Die zeitweise Vermietung des Dachgeschosses führe nicht dazu, dass hinsichtlich des Dachgeschosses innerhalb des Gebäudes ein selbstständiges Wirtschaftsgut entstehe, das gesondert zu betrachten wäre. Die Freude der Eheleute währte allerdings nicht lange. Denn der Bundesfinanzhof (BFH) hob die Entscheidung des Finanzgerichts auf.

Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäft muss anteilig versteuert werden

Nach Ansicht des BFH ist der Gewinn aus der Veräußerung insoweit nicht von der Einkommensbesteuerung ausgenommen, als er auf tageweise an Dritte vermietete Räume entfällt. Denn eine räumliche oder zeitliche Bagatellgrenze für eine unschädliche Nutzungsüberlassung an Dritte besteht nicht.

Der Maßstab für die Ermittlung des anteilig steuerbaren Veräußerungsgewinns ist das Verhältnis der Wohnflächen zueinander (durchgängig zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnfläche zu vorübergehend zu fremden Wohnzwecken überlassener Wohnfläche). In diesem Zusammenhang ist auf die Wohn- und nicht auf die Nutzflächen abzustellen, weil die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken privilegiert ist.

Deutlich positiver ist die Sichtweise beim häuslichen Arbeitszimmer. Denn wird eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist veräußert, ist der Veräußerungsgewinn auch insoweit von der Besteuerung ausgenommen, als er auf ein zur Erzielung von Überschusseinkünften genutztes häusliches Arbeitszimmer entfällt.