Maßnahmen für Eigentümer von Mietimmobilien

Bei Vermietung- und Verpachtungseinkünften ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen. Was es bei größeren Erhaltungsaufwand, verbilligter Vermietung und anderen Fällen zu beachten gilt, erfahren Sie hier.

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also etwa auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr oder die Steuerung von Mietzuflüssen.

Größerer Erhaltungsaufwand

Sofern in 2021 größere Erhaltungsaufwendungen vorliegen, dürfen diese grundsätzlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, was zur längerfristigen Progressionsminderung sinnvoll sein kann. Voraussetzung: Es handelt sich um Aufwendungen für ein Gebäude im Privatvermögen, das überwiegend Wohnzwecken dient.

Verbilligte Vermietung

Bei einer verbilligten Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken (zum Beispiel. an Angehörige) ist eine Entgeltlichkeitsgrenze einzuhalten, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Beträgt das Entgelt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist diese Grenze erfüllt.

Seit 2021 ist ein voller Werbungskostenabzug aber auch bei einem geringeren Entgelt möglich: Beträgt es 50 Prozent und mehr, jedoch weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen. Fällt diese positiv aus, ist eine Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug ist möglich. Anderenfalls ist von einer Einkunftserzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen und die Kosten sind aufzuteilen.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

Nach § 7b Einkommensteuergesetz wird eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau gewährt. Wer hiervon (noch) profitieren möchte, der muss sich beeilen. Denn gefördert werden nur Baumaßnahmen aufgrund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder – falls eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige.

Die Sonderabschreibung erfolgt neben der regulären Abschreibung und beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren bis zu 5 Prozent jährlich (insgesamt, also bis zu 20 Prozent).

Allerdings gibt es dabei einiges zu beachten. Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung muss die Wohnung der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Darüber hinaus dürfen die Anschaffungs-/Herstellungskosten 3.000 Euro pro qm Wohnfläche nicht übersteigen. Sind die Kosten höher, führt dies zum Ausschluss der Förderung. Steuerlich fördert der Fiskus allerdings nur Kosten bis maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (= maximal förderfähige Bemessungsgrundlage).

15.11.2021

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