Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück mit Arbeitshilfe der Finanzverwaltung?

Beim Kauf einer Mietimmobilie muss es das Ziel sein, die Anschaffungskosten steuerlich bestmöglich zu nutzen. Und hier gibt es eine Stellschraube: die Aufteilung der Anschaffungskosten auf das Gebäude und den Grund und Boden.

In einem Streitfall des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg ging es nun um die Frage, ob der Aufteilung im Kaufvertrag zu folgen oder eine andere Schätzung vorzunehmen ist.

Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten können durch planmäßige Abschreibungen zeitnah steuermindernd genutzt werden. Die Anschaffungskosten für den Grund und Boden unterliegen hingegen keinem Wertverzehr und können somit nicht planmäßig abgeschrieben werden.

Wird im Kaufvertrag eine eindeutige Aufteilung vorgenommen, ist dieser Aufteilung nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs insbesondere dann zu folgen, sofern sie

  • nicht nur zum Schein getroffen wurde,
  • keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und
  • wirtschaftlich haltbar erscheint.

Im Streitfall des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg entfielen laut Kaufvertrag nur rund 18 Prozent des Kaufpreises auf den Grund und Boden. Das Finanzamt folgte dieser Aufteilung allerdings nicht. Es nutzte die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums und kam zu einem viel höheren Anteil von rund 69 Prozent.

Arbeitshilfe der obersten Finanzbehörden
Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern haben eine Arbeitshilfe (inkl. Anleitung) als xls-Datei zur Verfügung gestellt, die es ermöglicht, entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer Kaufpreisaufteilung zu prüfen (Bundesfinanzministerium mit Stand vom Mai 2019, »Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück«, unter iww.de/s592). Der Kaufpreisaufteilung der Arbeitshilfe liegen die Vorschriften des Sachwertverfahrens zugrunde.

Nach Ansicht des Finanzgerichts hat die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse nicht angemessen widergespiegelt. Die grundsätzliche Methode der Arbeitshilfe entspricht den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach insbesondere eine Residualmethode unzulässig ist, also Bodenwert und Gebäudewert unabhängig voneinander zu ermitteln sind. Vorab ist allerdings stets zu prüfen, ob das Sachwertverfahren angemessen oder das Ertrags- oder Vergleichswertverfahren vorzugswürdig ist. Bei Eigentumswohnungen (wie im Streitfall) ist die Anwendung des Sachwertverfahrens jedoch grundsätzlich möglich.

Die Steuerpflichtige hat gegen das Urteil Revision eingelegt. Somit muss der Bundesfinanzhof nun u. a. klären, ob 

  • die Arbeitshilfe grundsätzlich zur Einschätzung der Kaufpreisanteile des Grund und Bodens und des Gebäudes geeignet ist und
  • ab welchem Grad der Abweichung von Arbeitshilfe und Vertrag letztere Kaufpreisaufteilung wirtschaftlich nicht mehr haltbar erscheint.

Quelle: FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14.8.2019, Az. 3 K 3137/19, Rev. BFH Az. IX R 26/19, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 213560; BFH-Urteil vom 16.9.2015, Az. IX R 12/14

23.04.2020

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